외국 자본이 한국 부동산 시장에서 차지하는 비율은?(+서울, 경기)

1. 서울과 경기에 집중된 외국계 부동산 자본

국토교통부가 집계한 ‘외국인 토지·주택 보유통계’에 따르면, 지난해 말 기준 전국적으로 약 9만8,581명의 외국인이 주택 10만216호를 보유 중이며, 외국인이 소유한 토지 면적은 2억6,790만5,000㎡에 달한다.

특히 이들 자산의 상당 부분이 수도권에 몰려 있어 내국인 주거 안정성에 적잖은 영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이 글에서는 외국인이 보유한 부동산 비율과 시장 영향, 그리고 서울시 차원에서 마련 중인 대책을 구체적인 통계와 함께 살펴본다.

2. 외국인 부동산 보유 현황

2-1. 주택 보유 통계

보유 인원 및 세대: 지난해 말 기준, 외국인 9만8,581명(중복 제외 추정)이 국내 주택 10만216호를 보유.
권역별 분포:
- 경기도: 3만9,144호(39.1%)
- 서울시: 2만3,741호(23.7%)
- 인천시: 9,083호(10.0%)
  → 수도권(서울·경기·인천)이 전체의 약 73%를 차지하며, 외국인 주택 보유 집중도가 높다.

2-2. 토지 보유 통계

총 면적: 외국인이 소유한 토지 면적은 2억6,790만5,000㎡(약 26,800헥타르)
수도권 비중: 이 중 약 21%(5,685만2,000㎡)가 수도권에 분포
지역별 주요 사례: 경기 과천·분당, 서울 강남권 상업지 등 고가 토지 매입 사례가 종종 언론에 보도됐다.

3. 외국 자본 비율 및 시장 영향

3-1. 전체 부동산 대비 외국인 비율

주택 수 대비 비율: 한국 내 전체 주택 수(약 2,200만 호 추정) 중 외국인이 보유한 10만216호는 약 0.5% 내외에 해당한다.
토지 면적 대비 비율: 국내 전체 토지 면적(약 100,000㎢, 1억㎡ 단위로 환산 시 1조㎡) 중 외국인이 2억6,790만5,000㎡를 보유한 것은 약 0.27% 정도다.
자본 유입 측면: 한국감정원·부동산원 집계에 따르면, 외국인 투자액 기준으로 부동산 시장에 유입된 금액은 연간 약 5조원~7조원 수준(2023년 기준)으로, 전체 부동산 거래액 약 400조원 대비 1.5%~2% 정도 수준이다.

3-2. 시장 영향 및 우려

수도권 집값에 미치는 압력: 외국인 투자 수요가 재건축·고가 오피스텔 위주로 유입되면, 해당 지역 주택 가격 상승 요인이 된다.
내국인 형평성 문제: 외국인은 금융·세제 및 행정 절차가 상대적으로 간소해, 내국인 대비 비교 우위를 점할 수 있다는 우려가 있다.
토지 투기 방지 필요성: 중국 등 다른 국가에서는 외국인 주택 매입 시 일정 기간 이상 거주하거나, 실거주 목적을 증명하게 만드는 규제를 강화하고 있다. 서울시 역시 이 같은 선진 사례를 참고해 제도적 보완책을 검토 중이다.

3-3. 외국인 보유 비율(%)

주택 보유 비율:
- 내국인: 99.50%
- 외국인: 0.50%
토지 보유 비율:
- 내국인: 99.73%
- 외국인: 0.27%
외국인의 부동산 시장 점유율은 전체 대비 매우 낮은 수준인 약 0.5% 입니다.
- 주택: 약 0.5%
- 토지: 약 0.27%
그러나 외국인 자본이 주로 수도권(서울·경기·인천)과 핵심 상업지구에 집중되어 있어, 해당 지역 집값과 토지가격에 미치는 영향은 상대적으로 클 수 있습니다.
따라서 서울시 등 지방 정부는 외국인 부동산 매입 동향을 면밀히 모니터링하고, 내국인 주거 안정과 형평성을 지키기 위한 정책적 대응을 꾸준히 강화할 필요가 있습니다.

4. 서울시의 대응 방안

4-1. 실태 조사 및 분석

조사 범위: 서울에 집중된 외국인 토지·주택 보유 현황을 전수 조사하고, 국적별·자본 규모별 보유 패턴을 분석할 계획이다.
조사 항목:
1. 외국인 보유 주택 수 및 금액(거래 대금 포함)
2. 외국인 보유 토지 면적 및 용도(상업용·주거용·공업용 등)
3. 금융 대출 비율(외국인·내국인 대출 조건 비교)

4-2. 제도 개선 및 규제 방안

외국인 주택 매입 조건 강화:
- 한국인과 동일하게 1년 이상 거주 요건 도입
- 실거주 목적 증명 서류 제출 의무화
토지 취득 제한:
- 특정 지역(재건축·재개발 예정지, 용산·강남구 등) 중심으로 외국인 토지 매입 제한
- 국토부와 협력하여 관할 지방자치단체별로 ‘투기 우려 지역’을 지정, 외국인 매입을 사전 신고제 형태로 관리
세제 및 금융 대출 조정:
- 외국인에 대한 기존 저금리·대출 한도 우대 혜택 축소
- 주택 보유세·종부세 등 세율 인상 방안 검토

4-3. 중장기 과제

국내 부동산시장 데이터 통합 관리: 외국인 보유 현황을 포함한 ‘국민 주거 포털’을 구축해, 정책 담당자와 국민이 쉽게 조회할 수 있도록 할 계획이다.
외국인 투자 유치와 규제 균형: 외국인 직접 투자(FDI)는 긍정적 효과가 있으므로, ‘해외 우수 기업 유치 프로그램’과 연계해 주거 안정과 산업 활성화를 동시에 달성할 방안을 모색한다.

5. 최종요약(결론)

현재 대한민국 부동산 시장에서 외국인이 보유한 물량은 전체 대비 약 0.5% 내외로 절대 비중이 크지 않지만, 수도권 일부 지역에서의 투자 집중과 거래 방식의 편의성은 내국인 주거 안정성에 부정적 영향을 줄 수 있다.

서울시는 외국인 부동산 실태 조사를 통해 국적·금액별 보유 현황을 세밀히 파악하고, 거래 제한·세제 조정·금융 규제 등을 통해 내국인의 피해를 최소화하려 한다. 앞으로도 외국 자본 유입의 긍정적 요소와 부작용을 균형 있게 고려하면서, 국민 주거 안정성과 부동산 시장의 공정성을 확보하는 정책을 지속적으로 추진해야 할 것이다.

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