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1. 사건 개요
- 서울 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84㎡(19층)가 31억 2,000만 원에 신고가 거래.
- 강남3구·용산 전역이 ‘토지거래허가구역’으로 묶이면서 ‘토허제’ 회피 수요가 흑석동으로 이동.
- 지하철 9호선 초역세권·한강 조망 단지라는 입지가 ‘토허제’ 효과와 맞물려 매물 품귀 현상 가속.
2. 최근 실거래·평형별 추이
| 단지 | 전용면적 | 실거래가(억원) | 거래일 | 특이사항 |
| 아크로리버하임 | 84㎡(19층) | 31.2 | 5월 26일 | ‘토허제’ 회피 세력 유입 |
| 흑석동 대단지 A | 78㎡(9층) | 19.92 | 5월 14일 | ‘토허제’ 발표 직후 신고가 |
| 흑석동 대단지 B | 70㎡(10층) | 18.55 | 5월 22일 | ‘토허제’ 여파로 매도 잠김 |
| 흑석동 대단지 C | 112㎡(7층) | 25.0 | 5월 10일 | ‘토허제’ 이후 2.5억↑ |
한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향: 동작구 상승률 0.12 % → ‘토허제’ 발표 후 서울 평균(+0.10 %) 상회.
3. ‘토허제’ 효과 분석
3-1. 규제 회피 러시
- 강남·서초·송파·용산 전역이 ‘토지거래허가구역’ → ‘토허제’ 적용으로 전용 85㎡ 이하 매입 시에도 실거주 의무.
- 투자 수요는 ‘토허제’ 피할 수 있는 동작·마포·성동 등 인접지로 분산.
- 흑석동은 ‘토허제’ 비규제+한강 조망이라는 이중 호재로 선택.
3-2. 매물 잠김 현상
- ‘토허제’로 증여·전세 레버리지 활용이 제한 → 기존 보유자 매도 기피.
- 매물 감소가 다시 가격을 밀어 올리는 ‘토허제’ 피드백 루프가 형성.
3-3. 심리적 기대감
- “강남 ‘토허제’ 풀릴 때까지 버티자”는 매수 대기층이 흑석동 매물을 선점.
- 실수요자도 ‘토허제’ 재지정 리스크 없는 곳을 선호하며 매수세 가세.
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4. 전문가 인터뷰
김제길 투미부동산컨설팅 소장
“‘토허제’ 확대가 흑석동 같은 인접지 가격을 2 ~ 3% 추가 상승시켰다. ‘토허제’ 지정이 장기화될수록 풍선효과는 더 커질 것.”
공인중개사 A
“한강변 초슬림 새 아파트라는 희소성과 ‘토허제’ 무풍지대라는 조건이 겹쳐, 2주간 문의 전화 열 중 여덟이 ‘토허제’ 언급.”
5. 향후 전망 & 체크리스트
- 토허제 해제 가능성 낮음 → 비규제 지역 추가 상승 여력.
- 대출·세제 변화 시 ‘토허제’ 비적용 지역이라도 단기 조정 가능성.
- 매입 시 ‘토허제’ 재지정 리스크(행정예고 1개월)를 수시 모니터링.
- 계약 전 실거주 의무·전매 제한 여부가 ‘토허제’로 바뀌지 않았는지 확인 필수.
- ‘토허제’ 영향으로 인근 학군·인프라 개발 가치도 동반 재평가.
결론
‘토허제’로 묶인 강남·용산 대신 흑석동이 단기간에 신고가 행진을 이어 가고 있다. 부동산 시장은 규제의 풍선효과를 증명하듯 ‘토허제’ 틈새를 찾아 빠르게 이동 중이다. 규제 회피·실거주 전략, 그리고 ‘토허제’ 재지정 모니터링을 병행해야 안정적인 투자·내집마련이 가능할 전망이다.
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