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최근 5년(’21.1 ~ ’25.3) 수도권·광역시 아파트 매매가 분석
— 한국부동산원 월별 실거래가 데이터 인용·리얼하우스 리서치 팀 재가공 —
| 구분 | 5년 상승률(%) | 특이 사항 |
| 경기도 | 39.8 | 수도권 3기 신도시(남양주 왕숙·하남 교산·고양 창릉) 공급 기대 + GTX 노선 개발 수혜 |
| 충북 | 37.2 | 오송 2산단·K-바이오밸리 투자 유입 |
| 세종 | 37.0 | 초기 과열 → 2022~23 조정 후 완만한 회복 |
| 서울 | 31.2 | 강남4구 주도, 2023 하반기 이후 재상승 |
| 강원 | 30.5 | 속초·동해 해안권 세컨드하우스·교통 호재 |
| 대전 | 1.3 | 공급 집중(도안신도시) 여파로 보합 |
| 제주 | 1.9 | 외국인 · 원격 근무 수요로 소폭 상승 |
전국 평균 27.3 %. 수도권(서울·경기·인천) 33.5 % ↔ 지방광역시·도 17.9 %로 격차 확대.
1. ‘반도체 벨트’ 경기도가 서울보다 더 올랐다
- 남양주 + 41.7 %
- 하남 + 44.4 %
- 고양 덕양구 + 42.9 %
- 용인 기흥구 + 37.6 %
대규모 산업 · 교통 인프라(삼성 반도체 클러스터, GTX-A·C·D)가 가격 레벨업을 견인. 수도권 광역통계상 경기도 평균 매매가는 3억 9,895만 원 → 5억 5,810만 원으로 39.8 % 상승, 서울(+31.2 %)과 전국(+27.3 %)을 모두 상회했다.
▸ 경기도 내 가격 격차
| 2025.3 평균 매매가 | 지역 |
| 17억 5,991만 원 | 남양주 다산 · 왕숙권 → 수도권 외곽 최고가 |
| 13억 4,974만 원 | 성남 분당구 |
| 1억 5,861만 원 | 포천(최저) |
| 자치구 | 2025.3 평균가(원) | 5년 상승률 |
| 강남구 | 2,527,800,000 | +28.6 % |
| 서초구 | 2,374,400,000 | +27.4 % |
| 송파구 | 1,899,720,000 | +24.3 % |
| 강북구 | 1,398,224,000 | +33.4 % |
| 강서구 | 1,306,082,000 | +32.1 % |
한강 이남은 전국 최고 수준의 가격벨트를 형성했으나, 재건축·교육 수요가 집중된 강남권과 여타 지역 간 2배 이상 가격 격차가 고착화.
3. 광역시·지방 핵심 도시
| 광역시 | 대표 상승 지역 | 상승률 |
| 광주 | 남구 22 %·서구 20.6 % | 공급 부족·학군 인기 |
| 부산 | 수영구 56,336만 원(평균)·영도구 19,258만 원 | 해운대 고가 유지, 원도심 재평가 |
| 대구 | +7.13 % | 5년간 사실상 보합 |
지방권은 ‘핵심 상권·학군’을 제외하면 상승 세가 미미, 공급 과잉 지역의 미분양 리스크 지속.
4. 수급·정책 변수와 2025~26 전망
- GTX A·C·D, 수도권 광역급행철도
- 노선별 착공·개통 시점에 따라 경기도 동북·남부 집값 추가 탄력.
- 3기 신도시·정비사업 인허가
- 2024~25년 물량 본격화 → 강남권·수도권 외곽 ‘가격 양극화’ 심화 가능.
- 금리 사이클
- 하반기 기준금리 인하 시 실수요 매수세 재유입 전망, 특히 GTX 예정 역세권 분양 단지 주목.
- 물가·소비 위축
- 소비자물가 둔화에도 체감 부담 지속 → 거래 회복 속도는 제한.
김선아 리얼하우스 본부장은 “경기도는 이미 서울에 버금가는 가격 메리트를 갖췄지만, GTX 개통·반도체 산단 입주 등 대형 호재가 실현될 경우 청약 실수요뿐 아니라 장기 투자자에게도 매력적인 선택지가 될 수 있다”라고 분석했다.
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