달라지는 서울 부동산 정책 가이드라인 총정리

서울시가 6월 19일부터 ‘도시계획 조례 일부개정 절차’를 완료하고 소규모 재건축·재개발 사업의 용적률(容積率) 상향을 전면 시행한다.

이번 조치는 서울 도심에 부족한 주택 공급을 촉진하는 동시에, 건설 경기 회복의 마중물이 될 전망이다.

개정 핵심 : 일반주거지역·제2·제3종 용적률 최대 300%까지 상향

구분	종전 상한	개정 후	상한비고
제1종 일반주거지역	200%	250%	소규모 건축물만 대상
제2종 일반주거지역	250%	300%	기존 대비 50%p 상승
제3종 일반주거지역	300%	300% (유지)	상한 유지·절차 간소화

소규모 재건축(부지 1만㎡ 미만·36세대 이하), 빈집·소규모주택정비법 프로젝트까지 폭넓게 포함
반면, 가로주택정비사업은 이미 별도 특례가 있어 이번 완화 대상에서 제외

서울시는 “건설원가 급등과 주택 공급난을 동시에 해결하기 위해 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택 공급에 인센티브를 집중한다”고 밝혔다.

절차·규제 대폭 간소화 ― ‘사업계획 수립기간·승인 소요’ 최소화

건축허가·신고만으로 변경 가능
도시·건축공동위원회 심의 생략(국토계획법에 따른 심의 10% 이내)
사업 전후 자산가치 평가 ↔ 부담금 산출 방식으로 신속 추진

서울시는 ‘사업계획 수립기간’을 12개월 → 6개월 내외로 줄이는 ‘패스트트랙’을 도입해 인허가 지연 리스크를 최소화할 방침이다.

공급 확대·건설 경기 부양 기대 효과

항목	기대 효과
주택 공급	소규모 정비사업 물량 확대 → 빈집·노후 저층 주거지 정비 가속
지역경제	중소 건설사·전문건설업체 수주 기회 증가 → 일자리 창출·자재 수요 확대
생활 인프라	1층 근린생활시설 비율 조정, 열린마당·경관 가로 조성 등 쾌적성 향상
재정 부담 경감	국·시비 투입 없이 민간 자력 정비 → 공공 재정 효율화

김성보 서울시 행정2부시장은 “최근 비상장 주택금융 경색과 건설 자재값 상승으로 중·대규모 재건축은 속도가 더딘 반면, 토지 소유권이 단순한 소규모 재건축은 사업성만 확보되면 빠르게 착공이 가능하다”며 “용적률 인센티브는 실질적 ‘사업성 보완책’이자 서울시 주택 공급 정책의 핵심 축”이라고 강조했다.

앞으로의 로드맵

6월 초 : 용적률 상향 세부 지침 공표·구청 설명회
6월 19일(수) : 개정 조례 공포 및 즉시 시행
6월 20~30일 : 구청별 ‘소규모재건축 사업성 분석 컨설팅’ 신청 접수(토지 지분 10% 이상 동의 필요)
하반기 : 용적률 완화 1호 사업지 선정 → 공공지원(전세보증금 반환대출·이주비 지원 등) 연계

전문가 시각

윤지현 NH투자증권 연구원
“서울 도심 공급 물량이 단기간에 늘어나기는 어렵지만, 85㎡ 이하 중소형 물량 확보 측면에서 긍정적이다. 다만 사업 성공 열쇠는 ‘건축비·이주비 금융지원’ 연동 여부에 달려 있다.”
이은형 대한건설정책연구원 연구위원
“용적률 인센티브는 ‘스마트·그린 요소’ 접목이 병행되어야 장기적으로 도시 경쟁력을 높일 수 있다. 지방자치단체와 금융기관이 이주·전세 자금 지원을 패키지로 내놓는다면 시장 반응은 더 빨라질 것.”