증여세 최대한 피하는 방법 공개

증여세 추징·가산세 40 % 피하려면 무엇을 준비해야 하나?

최근 국세청은 부모·자녀 간 자금 이동이 수반된 부동산 거래를 정밀 추적하고 있다.
특히 9 억 원 이상 주택·조정대상지역 거래, 미성년자·무소득자의 고가 부동산 매입, 해외 자금 이동이 있는 사례가 집중 타깃이다.
자료에 따르면 “거래 후 3~4년 지나 거액의 증여세와 가산세가 부과”되는 사례가 급증 중이다.

1. 왜 이렇게까지 강해졌나?

요인	내용
실거래 신고·자금조달계획서 의무화	9 억원 초과 주택, 조정지역 내 3 억원 이상 주택 거래 시 자금 원천·대출 비중·차입처 기재
세무공무원 인센티브 개편(2025.5)	증여·차명 의심 거래 적발 시 연간 최대 2,000 만원 포상금 지급 → 현장 추적 강화
‘부모 찬스’에 대한 사회적 경계심 확대	언론·정치권 관심 ↑ → 단순 과태료 대신 형사 고발·세무조사로 번질 가능성

 

2. 대표 리스크 3가지

1. 무신고 증여세
   • 부모가 증빙 없이 이체 · 대납 → 증여세(10년 합산 5,000만 원 초과) + 최대 40 % 가산세
2. 차용증 허위 작성
   • 실차입 없이 이자·원금 상환 내역 없음 → ‘가짜 차용증’ 간주, 증여 추정
3. 자금조달계획서 불일치
   • 계획서엔 ‘본인 예금 인출’, 실제론 부모 계좌 → 단순 오기라도 과소신고 가산세
    

3. 사전 예방 3단계

단계	구체 행동	중요 포인트
① 증여계약서 작성·신고	‘무상 증여’ 명시 + 증여일·금액·지급 방법·세액 계산 첨부 → 증여일로부터 3개월 이내 관할 세무서 신고	미성년자 2,000만 원·성인 5,000만 원 공제 후 세액 납부
② 실거래에 맞는 차용증 & 상환 증빙	진짜 차입이면 공증·이자 약정(연 4 ~ 6 %)·이체 내역 확보	정기적 이자 이체 + 원금 상환 계좌확인서 필수
③ 자금 흐름 원천 증빙 묶기	본인 급여·사업 소득 → 통장 스크린샷, 5년 치 원천징수·종소세 → 파일링	법무·세무·금융권 공동 검증 시스템으로 공유 가능

 

4. 거래 후 점검 체크리스트

항목	체크 방법	이상 징후 시
자금조달계획서 내역과 실제 입출금 대조	인터넷뱅킹 내역 맞춤 필터	즉시 수정 신고(가산세 50 % ↓)
누락된 차용·증여 신고 내역	홈택스 ‘내 증여·차입 신고 현황’	기한 지난 경우 ‘경정청구’
이자·원금 상환 스케줄	엑셀 관리 + 이체 알림 설정	2회 이상 미납 시 증여추정 리스크 ↑

 

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q	A
부모가 집 보증금을 대신 내줬는데, 월세로 갚기로 했어요.	차용계약서 작성·이자율 명시 후 월세 입금 내역 보관 → 실거주보증금 차용으로 인정
해외 계좌에서 송금받았어요.	외국환거래법 보고 + 증여세 신고 이중 관리 필요
증여신고 후 세금이 부담돼 취소 가능한가요?	가능. 증여계약 해제 후 ‘증여세 취소 신청’(해제일로부터 3개월)해야 가산세 면제

 

 

6. 전문가 한마디

“최근 자금조달계획서는 국토부·금감원·금융정보분석원(FIU)이 실시간으로 공유한다. 흐름이 깔끔해야만 과세·조사 리스크를 줄일 수 있다.”
— 심욱 김앤길 대표변호사

결론

1. 자금 출처 바로잡기는 계약 전 단계에서 시작해야 한다.
2. 증여·차용 구분은 ‘계약서 + 입금·이자 흐름’이라는 실물 증빙으로 판가름난다.
3. 단순 행정 실수도 최대 40 % 가산세로 이어질 수 있으므로, 불리한 의심 거래는 세무전문가와 사전 컨설팅이 필수다.

즉, 부모 도움으로 집을 사더라도 “도와준 마음 = 증빙 서류”로 남겨야만 안전하다.

 

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